Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?

 

 

Kupno mieszkania na wynajem - czy to się wciąż opłaca?



Rynek mieszkaniowy w naszym kraju uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej przy krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje naszej firmie od kilkuset tysięcy do kilku milionów mieszkań. Bądź to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem jest dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy zacząć od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie owego co i gdzie chcemy kupić. nieruchomości na najem tu nie tylko apartamentu mieszkalnego, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach blokuje się głównie do budynków, dlatego w dalszej części tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak rozstrzygnięcie na temat, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem są duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Lublin, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz bądź Kielce. Ceny nieruchomości przy Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż w mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - 10 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego pubu będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Za te same pieniądze przy mniejszych miastach możemy zdobyć dwa, a niekiedy nawet trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem wielkie różnice w cenach lokali. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż ten sam lokal położony na obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze obok zakupie nieruchomości są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i kolejny raz lokalizacja. Z innej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a później dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, choć w miastach studenckich chodliwym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę lub na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem zazwyczaj odbywa się na 1 z 2 sposobów. Albo gabinet kupowany jest w całości za gotówkę, albo za pomocą kredytu hipotecznego. W tym pierwszym przypadku mieszkanie posiada stanowić ochronę kapitału, zaś pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty bankowej. W przypadku zakupu za pożyczka inwestycja ma charakter w wyższym stopniu spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę odczuć możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w sytuacji zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z wsparciem kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest prosta - jeśli skorzystamy z pomocy banku, nie musimy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbyt 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu nakładów pieniężnych kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich kwestii w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzech miesiące. W tym momencie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody a także informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo może ona się dość znacznie różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich nakładów pieniężnych związanych z finalizacją sprawie. A będą to koszta prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, koszta ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet niewielkiego lokalu na wynajem.

 

 

Remont nieruchomości przeznaczonej na wynajem



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć w wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się być ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednakże czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem znaczny remont lokalu. Jeśli apartament tego wymaga, a nakłady finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To nakład pieniężny około 1000 złotych w metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy przeczytaj ten artykul niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tejże kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając wszystkie opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale także i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą się najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są również czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektórzy wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilkunastu nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania przy zerknij tutaj stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany wszystkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich partii lokalu - od przekieruj tutaj podłóg po dach. I chociaż kosztuje sporo pieniędzy, zapewnia szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też na sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. znajdz wiecej informacji Natomiast w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie okazuje się dla wielu osób idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Wynajem mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane wraz z wynajmem nieruchomości rzeszów nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się pomoce najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych firm zarządzających lokalami na wypożyczenie. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję jedynie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość ogromny koszt i może stać się ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują każdego działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących w dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd spośród Warszawy do Radomia na kilkusetzłotowy czynsz czy na okresową kontrolę może skonsumować olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h na dobę przez 7 dzionki w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest wspaniałe dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kliku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale będą w dobrych rękach.

 

 

Zarobki, wydatki i podatki



W koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy również o kosztach. O ile czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu właściciel lub dzierżawca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Olbrzymim kosztem dla właściciela pubu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte za pośrednictwem najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W wybranych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. Natomiast pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Może to być podatek harmonijny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej aktywności gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od wszelkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwikłań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest natomiast najprostszy, ale nie umożliwia obniżenie istoty opodatkowania w żaden sposób. Każdy asortyment wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Zabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań na wynajem, nie warto szczędzić czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być pewną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i po dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozwinąć w najbliższych latach w dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele aż do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam zbyt najmu musi wyjść spośród szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane w taki sposób, by dwie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty spośród inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar